Expertise

De term “Expertise” wordt voor vele toepassing gebruikt. In ons landmeetkantoor vallen alle schattingen, plaatsbeschrijvingen, bemiddelingen, onteigeningen en afpalingen hieronder.

Al deze toepassingen worden ook nog onderverdeeld in verschillende subcategorieën, meer info kan per topic hieronder terugvinden.

Er zijn verschillende soorten schattingen voor onroerende goederen:

Schatting Verkoopwaarde

Schatting Verhuurwaarde

Successieschatting

Schatting voor Naakte eigendom en Vruchtgebruik

Er zijn twee grote categorieën plaatsbeschrijvingen, enerzijds plaatsbeschrijvingen omtrent de huur en anderzijds plaatsbeschrijvingen omtrent  bouwwerkzaamheden.

U en uw aanpalende eigenaar kunnen steeds de eigendom tussen beide percelen laten afpalen. Hiervoor verwijzen we naar art. 646 B.W.

Er zijn meerdere mogelijkheden om tot een afpaling te komen.

Onteigeningen kaderen in het algemeen belang. Zo kan het zijn dat er een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) werd opgemaakt om een industriezone in te richten. Als u een van de eigenaars bent…

schatting

Er zijn verschillende soorten schattingen voor onroerende goederen:

Schatting Verkoopwaarde

Hierbij wordt de venale waarde (= marktwaarde) van een onroerend goed geschat. Voor de schatting ten gronde en zo volledig mogelijk te kunnen opstellen is het nodig om de grenzen van de opdracht zo goed mogelijk mee te geven.

Schatting Verhuurwaarde

Wanneer u een pand wenst te verhuren dan kan u een schatting voor de verhuurwaarde laten uitvoeren, op deze wijze krijgt u toch een beeld over de marktwaarde van uw vastgoed. Met deze schatting heeft u als eigenaar onmiddellijk een juiste richtprijs om te onderhandelen.

Successieschatting

In het geval van een overlijden, zullen de erfgenamen de overheid hiervan moeten inlichten door middel van het formulier “Aangifte van nalatenschap”. Hierbij dient een uitgebreide opsomming te worden opgemaakt van wat de overledene nalaat. Op deze nalatenschap dient er immers successierechten betaald te worden of zoals dat vroeger ook de “doodsschuld” genoemd werd.

Wanneer de overledene ook vastgoed nalaat, zijn de erfgenamen vrij om een waarde op het vastgoed te zetten. Echter raden wij toch aan om een professionele schatting te laten opmaken, op deze wijze zorgt u er voor dat de fiscus het geschatte bedrag niet kan betwisten.

Schatting voor Naakte eigendom en Vruchtgebruik

Het komt wel eens voor dat u uw vastgoed wenst te verkopen maar toch graag nog tot aan uw overlijden het genot en de vruchten wenst te behouden. Op dat moment kan u uw volle eigendom opsplitsen in naakte eigendom en vruchtgebruik. Hierbij kan u de naakte eigendom verkopen aan eenieder. De waarde van de naakte eigendom zal dan ook afhangen van de ouderdom van de vruchtgebruiker.

Na het overlijden van de vruchtgebruiker zal de eigenaar van de naakte eigendom volle eigenaar worden van het vastgoed.

Afhankelijk voor wat de de schatting zal gebruikt worden, wordt een van bovenstaande schattingen opgesteld.

plaatsbeschrijving

Er zijn twee grote categorieën plaatsbeschrijvingen, enerzijds plaatsbeschrijvingen omtrent de huur en anderzijds plaatsbeschrijvingen omtrent de bouw.

Vraag hier uw plaatsbeschrijving aan.

Plaatsbeschrijvingen Huur

Bij aanvang huur is het bij wet verplicht om een plaatsbeschrijving op te stellen vóór of tijdens de eerste maand van de aanvang van de huurperiode.
In deze plaatsbeschrijving wordt de inboedel en de toestand van het pand opgenomen, met alle gebreken die eventueel kunnen worden veroorzaakt door de huurder.
Dit zorgt ervoor dat wanneer de huurperiode afloopt er een tweede plaatsbeschrijving wordt opgesteld en vergeleken met die van de aanvang.
Zo kan men een eventuele kostenstaat opmaken voor de gebreken door toedoen van de huurder.

Plaatsbeschrijvingen Bouwwerken

Wanneer je als bouwheer wenst te bouwen tegen een wachtgevel of tussen twee wachtgevels, dan raden wij steeds aan om een plaatsbeschrijving aanvang bouwwerken op te stellen.
Dit zorgt ervoor dat zowel bouwheer als aanpalende eigenaar een bewijsdocument in handen hebben in het geval er iets mocht fout lopen tijdens het optrekken van de bouwwerken.
In deze plaatsbeschrijving wordt alle bouwschade opgenomen van de bestaande aanpalende panden. Zo kan men op later tijdstip (bij afronding van de bouwwerken) vergelijken of er verzakking of schade werd aangericht door toedoen van de nieuwbouw.

Ook plaatsbeschrijving van het openbaar domein behoort toe aan de categorie plaatsbeschrijving bouwwerken.

Wanneer er werken gebeuren op een terrein zal er steeds gebruik gemaakt worden van het openbaar domein om het materiaal/materieel van en naar het terrein te brengen. Zo zal het voorvallen dat ook de gemeente waarin de werken zich bevinden een plaatsbeschrijving aanvang bouwwerken opleggen aan de vergunning. Hierbij zal er vóór de start van de werken een opname gebeuren van de bestaande toestand van het openbaar domein zodat er na de werken geanalyseerd kan worden of er schade dient hersteld te worden die uit de werken zijn voortgevloeid. 

Afpaling

U en uw aanpalende eigenaar kunnen steeds de eigendom tussen beide percelen laten afpalen. Hiervoor verwijzen we naar art. 646 B.W.

Er zijn meerdere mogelijkheden om tot een afpaling te komen.

1. In der minne

Ook hier zijn er enkele mogelijkheden:

Eenzijdige aanstelling

Wanneer u uw perceel wenst af te palen zal u steeds beroep doen op een Landmeter-Expert. Deze zal in eerste instantie uw perceel opmeten om vervolgens een grensonderzoek te doen. De bevindingen worden in een opmetingsplan gegoten die de geïnterpreteerde grenzen weergeeft. Indien de grenzen effectief vastgelegd moeten worden conform de afpaling, dan dient uw nabuur met deze interpretatie akkoord te gaan door middel van het plan te handtekenen.

Wanneer uw nabuur niet akkoord gaat met het voorliggende plan, kan hij deze eventueel staven met andere stukken, waardoor het plan enigszins gewijzigd kan/moet worden. Indien uw nabuur niet akkoord gaat met de bevindingen dan staat het hem vrij zelf een Landmeter-Expert aan te stellen die zijn rechten verdedigt in de zaak. Beide Landmeters kunnen de zaak in der minnen proberen te beslechten zodoende verdere stappen onnodig zijn. Indien dit niet het geval is of uw nabuur wil niemand aanstellen, dan zal u de zaak aanhangig moeten maken bij het Vredegerecht.

“Dubbel” aanstelling

U en uw nabuur hebben besproken om de grens af te palen. Echter geen van beiden weet exact waar de grens ligt en u wil deze toch laten uitmeten. Jullie samen kunnen één landmeter aanstellen die de opmeting doet, het grensonderzoek uitvoert en hiervoor een plan opmaakt waarop de grens wordt vastgelegd. Beiden gaan bij de aanstelling van de landmeter akkoord met de bevindingen die de Landmeter zal doen. en zullen elk voor de helft de kosten dragen.

2. Gerechtelijke Afpaling

U en uw nabuur komen er niet uit, maar u wenst uw erf af te sluiten en besprekingen met uw buur leiden tot niets. Dan zal u het initiatief moeten nemen om dit aanhangig te maken bij het Vredegerecht. De rechter zal uw nabuur in de zaak oproepen en zal tevens een expert aanstellen die een grensonderzoek zal voeren.

U kan zicht het best laten bijstaan door een advocaat én technisch raadsman (Landmeter) om op een correcte manier te argumenteren.

Op het einde van de gerechtelijke afpaling zal de Vrederechter een uitspraak doen over de grens en zal deze vastleggen in een vonnis.

onteigeningen

Onteigeningen kaderen in het algemeen belang. Zo kan het zijn dat er een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) werd opgemaakt om een industriezone in te richten. Als u een van de eigenaars bent die in dit RUP gelegen zijn, dan kan het voorvallen dat een overheid (gemeente, provincie, gewest of federaal) uw gronden onteigent zodoende het RUP ontwikkeld kan worden.

Vaak worden deze onteigeningsvergoedingen in der minne overeengekomen. Indien u niet akkoord gaat met de onteigeningsvergoeding die de overheid u wenst te betalen, dan zullen zij dit aanhangig maken bij de rechtbank.

De bevoegde rechter zal in eerste instantie een expert aanstellen om de onteigeningsvergoedingen te berekenen. Echter kan elke partij argumenteren waarom zij vinden dat de onteigeningsvergoeding meer of minder moet zijn. Daarom is het uitermate belangrijk dat u zich laat bijstaan door een advocaat en eventueel een technische raadsman (landmeter-expert) zeker aangezien het hier over onroerende goederen gaat.