Landmeterskantoor

Landmeters-Experten – Omgeving – Technieken

Samen met u zoeken wij naar de beste oplossing voor uw onroerend goed.

Schatting

Plaatsbeschrijving

Verkavelingen

Stedenbouwkundig attest

Slopingsaanvragen

Architectuur
metingen

Opmetingsplan opstellen

Splitsen van onroerende goederen

Percelen afpalen

Onteigeningen

De Saedeleer - Beëdigd Landmeters-Experten Logo geo-saed met landmeter

Guido De Saedeleer

landmeter-expert

Guido De Saedeleer is Landmeter-Expert beëdigd op de rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde dd 11/1/1996, en sinds 9 /11/2005 ingeschreven op het Tableau van de Federale Raad onder het LANnummer 040355.
Volgende opdrachten worden door hem behandeld:

Omgevingsaanvragen
Architectuurmetingen
Stedenbouwkundige attesten
Plaatsbeschrijvingen aanvang huur en bouwwerken
Prekadastratie van de opmetingsplannen
Volumemetingen

Bert De Saedeleer

landmeter-expert

Bert De Saedeleer is Landmeter-Expert beëdigd op de rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde dd  en op 26/09/2016 ingeschreven op het Tableau van de Federale Raad onder het LANnummer 161680.

Op heden volgt hij nog een opleiding Stedenbouw en Ruimtelijke Planning aan de VUB, hierdoor houdt hij zich ook voornamelijk bezig met volgende aspecten:

Omgevingsaanvragen
Architectuurmetingen
Stedenbouwkundige attesten
Plaatsbeschrijvingen aanvang huur en bouwwerken
Prekadastratie van de opmetingsplannen
Volumemetingen

Bert De Saedeleer

landmeter-expert

Arne Van Driessche

Assistent Landmeter
assistent architect

Arne Van Driessche heeft in eerste instantie het diploma van assistent architect behaald op HoWest te Brugge. Nadien wou hij meer het leven op het terrein leren kennen waardoor de interesse in landmeten groeide. Kort daarna startte hij de studies Vastgoed Landmeten. Waarbij hij bij ons stage liep.

Door zijn inzet en volharding heeft hij de kans gegrepen om ons Geo-Saed-team te versterken.

Arne staat voornamelijk in ter ondersteuning van Guido en Bert.

Pieter Pappaert

Assistent Landmeter

Pieter Pappaert studeert aan de KULeuven waar hij de studies Industrieel Ingenieur Landmeetkunde volgt. In 2019 liep hij hier stage en heeft ons hierbij overtuigd van zijn kunnen.

Het opmaken van zijn thesis vormt de laatste eindsprint in het behalen van zijn diploma, waardoor hij deeltijds het Geo-Saed-team ondersteunt.

Pieter Pappaert

Assistent Landmeter

Contacteer ons

Voor opvolging van een dossier kan u rechtstreeks terecht bij uw dossierbeheerder via:

guido@geo-saed.be of bert@geo-saed.be

schatting

Er zijn verschillende soorten schattingen voor onroerende goederen:

Schatting Verkoopwaarde

Hierbij wordt de venale waarde (= marktwaarde) van een onroerend goed geschat. Voor de schatting ten gronde en zo volledig mogelijk te kunnen opstellen is het nodig om de grenzen van de opdracht zo goed mogelijk mee te geven.

Schatting Verhuurwaarde

Wanneer u een pand wenst te verhuren dan kan u een schatting voor de verhuurwaarde laten uitvoeren, op deze wijze krijgt u toch een beeld over de marktwaarde van uw vastgoed. Met deze schatting heeft u als eigenaar onmiddellijk een juiste richtprijs om te onderhandelen.

Successieschatting

In het geval van een overlijden, zullen de erfgenamen de overheid hiervan moeten inlichten door middel van het formulier “Aangifte van nalatenschap”. Hierbij dient een uitgebreide opsomming te worden opgemaakt van wat de overledene nalaat. Op deze nalatenschap dient er immers successierechten betaald te worden of zoals dat vroeger ook de “doodsschuld” genoemd werd.

Wanneer de overledene ook vastgoed nalaat, zijn de erfgenamen vrij om een waarde op het vastgoed te zetten. Echter raden wij toch aan om een professionele schatting te laten opmaken, op deze wijze zorgt u er voor dat de fiscus het geschatte bedrag niet kan betwisten.

Schatting voor Naakte eigendom en Vruchtgebruik

Het komt wel eens voor dat u uw vastgoed wenst te verkopen maar toch graag nog tot aan uw overlijden het genot en de vruchten wenst te behouden. Op dat moment kan u uw volle eigendom opsplitsen in naakte eigendom en vruchtgebruik. Hierbij kan u de naakte eigendom verkopen aan eenieder. De waarde van de naakte eigendom zal dan ook afhangen van de ouderdom van de vruchtgebruiker.

Na het overlijden van de vruchtgebruiker zal de eigenaar van de naakte eigendom volle eigenaar worden van het vastgoed.

Afhankelijk voor wat de de schatting zal gebruikt worden, wordt een van bovenstaande schattingen opgesteld.

plaatsbeschrijving

Er zijn twee grote categorieën plaatsbeschrijvingen, enerzijds plaatsbeschrijvingen omtrent de huur en anderzijds plaatsbeschrijvingen omtrent de bouw.

Plaatsbeschrijvingen Huur

Bij aanvang huur is het bij wet verplicht om een plaatsbeschrijving op te stellen vóór of tijdens de eerste maand van de aanvang van de huurperiode.
In deze plaatsbeschrijving wordt de inboedel en de toestand van het pand opgenomen, met alle gebreken die eventueel kunnen worden veroorzaakt door de huurder.
Dit zorgt ervoor dat wanneer de huurperiode afloopt er een tweede plaatsbeschrijving wordt opgesteld en vergeleken met die van de aanvang.
Zo kan men een eventuele kostenstaat opmaken voor de gebreken door toedoen van de huurder.

Plaatsbeschrijvingen Bouwwerken

Wanneer je als bouwheer wenst te bouwen tegen een wachtgevel of tussen twee wachtgevels, dan raden wij steeds aan om een plaatsbeschrijving aanvang bouwwerken op te stellen.
Dit zorgt ervoor dat zowel bouwheer als aanpalende eigenaar een bewijsdocument in handen hebben in het geval er iets mocht fout lopen tijdens het optrekken van de bouwwerken.
In deze plaatsbeschrijving wordt alle bouwschade opgenomen van de bestaande aanpalende panden. Zo kan men op later tijdstip (bij afronding van de bouwwerken) vergelijken of er verzakking of schade werd aangericht door toedoen van de nieuwbouw.

 

Plaatsbeschrijvingen Openbaar domein

Wanneer er werken gebeuren op een terrein zal er steeds gebruik gemaakt worden van het openbaar domein om het materiaal/materieel op het terrein te brengen. Zo zal het voorvallen dat ook de gemeente waarin de werken zich bevinden een plaatsbeschrijving aanvang bouwwerken opleggen aan het verlenen van een vergunning. Hierbij zal er vóór de start van de werken een opname gebeuren van de bestaande toestand van het openbaar domein zodat er na de werken geanalyseerd kan worden of er schade dient hersteld te worden die uit de werken zijn voortgevloeid. 

verkavelingen

Indien u in het bezit bent van een perceel bouwgrond waarop meerdere huizen kunnen worden gebouwd, dan heeft u twee mogelijkheden om de bouwgrond te vervreemden:

Enerzijds kan u gewoon het perceel verkopen zonder dat u een verkavelingsvergunning aanvraagt.

Anderzijds kan u een verkavelingsvergunning aanvragen.

Het perceel zal door ons worden opgemeten en zal verdeeld worden in verschillende loten. Wij trachten het maximale uit uw perceel te krijgen afgestemd op uw wensen.

Nadat de vergunning is afgeleverd dient er een opmetingsplan opgemaakt te worden dat geprekadastreerd moet worden. De prekadastratie levert ons een refertenummer op waardoor u in staat bent elk lot apart te gaan verkopen.

Voor een vlotte samenwerking vragen wij de klant om eventueel de eigendomstitel van het perceel aan te vragen aan zijn notaris en dit aan ons over te maken.

Het is ook steeds mogelijk een volmacht te geven voor het ondertekenen van de aanvragen op naam van de klant. Hierdoor is er een snellere afhandeling van het dossier en kan dit sneller worden ingediend bij de bevoegde overheidsinstantie.

stedenbouwkundig attest

Dit attest kan vergeleken worden met de verkavelingsvergunning. Met dit attest probeert men ook de rechten vast te leggen voor het perceel.
Het verschil met een verkavelingsaanvraag is dat men bij een attest de grond niet zal opsplitsen in meerdere bouwloten, maar behouden blijft als één geheel.

Waarom dan toch een attest aanvragen?

Indien u het perceel wilt bebouwen met een ééngezinswoning of meergezinswoning, wilt u waarschijnlijk wel weten wat je allemaal kan en mag met de grond.

Bij de aanvraag wordt rekening gehouden met de bestaande stedenbouwkundige voorschriften, maar wanneer er geen echte regels zijn beschreven omtrent een bepaald doel van de klant, wordt dit eerst met de bevoegde instantie overlegd om concreet te weten te komen wat hun doel is. Op basis van de bekomen gegevens wordt de aanvraag opgesteld en ingediend en zal er normaliter een vergunning worden toegewezen.

Met dat document bent u voor 2 jaar zeker wat u kan en mag met het perceel.

Dit wil natuurlijk wel niet zeggen dat er geen bouwaanvraag meer moet worden ingediend door een architect. Bouwen of verbouwen dient immers altijd te gebeuren door middel van erkend architect.

slopingsaanvragen

Wanneer u een pand wenst af te breken moet dit vergund worden vooraleer de werken van start kunnen gaan.

Er zijn 2 manieren om een vergunning te verkrijgen:

Een uitgebreide slopingsaanvraag

Wanneer het pand langs tenminste 1 zijde aanpaalt aan een ander pand, dient de vergunningsaanvraag te gebeuren via een uitgebreide vergunningsaanvraag. Deze aanvraag dient te gebeuren door een architect, aangezien het hier gaat over stabiliteitswijzigingen.

Een enkelvoudige slopingsaanvraag

Wanneer het een vrijstaand pand betreft, zijnde langs geen enkele zijde aanpalend aan een ander pand, dan kan er gebruik gemaakt worden van een enkelvoudige vergunningsaanvraag. Deze kan door een landmeter worden opgesteld en dient niet persé gedaan te worden door een architect.

Bijkomende externe documenten

Sinds 2018 heeft de wetgever ook voorzien dat een sloopopvolgingsplan opgemaakt moet worden wanneer het te slopen volume groter is dan 1000m³.  Daarnaast is ook een destructieve asbestinventaris nodig om bij de sloopaanvraag te voegen.

Gezien dit buiten onze expertise valt beroepen wij ons op externe bedrijven die hierin gespecialiseerd zijn. Om u de moeite te besparen vragen wij de offertes voor u aan. Daaruit kan u dan zelf beslissen welk bedrijf voor u het sloopopvolgingsdossier mag opmaken.

Indien u dat wenst kunnen wij u ook onze professionele mening geven in uw beslissingsproces.

architectuurmetingen

Wanneer je een ouder huis aankoopt met de bedoeling deze te  renoveren, is het mogelijk dat de bouwplannen verouderd zijn of dat deze er zelfs helemaal niet meer zijn.

Als de verbouwingen/bouw leidden tot het beroep doen op een architect, zal die opmetingsplannen nodig hebben om hierop een ontwerp te kunnen maken. In sommige gevallen maken zij deze plannen zelf op, in de andere gevallen doen zij beroep op een landmeter. Die kan in de meeste gevallen ook de buitenperimeter opmeten zodanig dat de afmetingen bekend zijn om eventueel een uitbreiding te kunnen voorzien in het ontwerp.

Bij binnenhuismetingen maken wij voornamelijk gebruik van een 3D-scanner. Op deze manier worden alle ruimtes 360° rond, minutieus ingemeten. Alle scanstations worden dan samengevoegd en resulteren in een puntenwolk van enkele honderden miljoenen punten. Afhankelijk van de wens van de klant kunnen wij de puntenwolk verwerken tot een 3D-model of 2D plattegronden en snedes. Hieronder kan u enkele 3D-modellen terugvinden van verwerkte scanningen.

opmetingsplan opstellen

Er zijn verschillende redenen waarom mensen een PV van Opmeting laten opstellen.

De voornaamste reden om een PV van Opmeting te laten opstellen is om de verkoop van dat (deel van) perceel te kunnen verkopen.

Na het opstellen van de PV van Opmeting dient er een prekadastratie te gebeuren. Deze is nodig om het plan te laten registreren bij het Kadaster en zo een database te creëren voor Landmeters en andere instanties.
Wanneer dat plan geprekadastreerd wordt verkrijgt men een refertenummer die bij verkoop van de grond mee opgenomen zal worden in de verkoopsakte.

Zonder dit refertenummer zal de Notaris weigeren van de verkoopsakte te laten doorgaan ( dit geldt enkel wanneer men geen verkoop doet van een perceelnummer, dus slechts een deel van een perceel of meerdere percelen).

Een PV van Opmeting vloeit ook verder uit de verkrijging van een verkavelingsvergunning. Dit zorgt ervoor dat elk lot van de verkaveling apart verkocht kan worden.

splitsen van onroerende goederen

PV van Opsplitsing valt te vergelijken met de PV van Opmeting, met dat verschil dat het opgemeten onroerend goed zal worden opgesplitst in verschillende loten.

Wanneer wordt een PV van Opsplitsing opgesteld?

Wanneer je een onroerend goed wenst op te splitsen in meerdere loten, zonder dat elk deel van het perceel in aanmerking komt om bebouwd te worden, dan kan een PV van Opsplitsing worden opgemaakt. Hierdoor worden de nieuwe grenzen bepaald tussen de delen van dat perceel.

Bijvoorbeeld:
Langs de openbare weg heeft u een grond liggen van 20 meter breed en 100 meter diep. Volgens het Gewestplan is uw grond voor de eerste 50 meter gelegen in woonzone en de achterste 50 meter in landbouwzone. Hierdoor zal de eerste 50 meter in aanmerking komen voor bebouwing en zal hierdoor verkaveld moeten worden. Echter de achterste 50 meter wordt niet meegenomen in de verkavelingsprocedure.

Indien de bouwgrond in 2 loten wordt opgesplitst zijn er 2 mogelijkheden:

Enerzijds is het mogelijk om de landbouwzone te verkopen aan elke geïnteresseerde of te verpachten aan een landbouwer, als er toegang is tot de landbouwgrond.

Indien dit niet het geval is kan je nog steeds opteren om de landbouwzone op te splitsen in 2 loten en deze samen te verkopen met de voorliggende loten uit de verkaveling. En zal de PV van Opsplitsing worden opgemaakt.

Afpaling

U en uw aanpalende eigenaar kunnen steeds de eigendom tussen beide percelen laten afpalen. Hiervoor verwijzen we naar art. 646 B.W.

Er zijn meerdere mogelijkheden om tot een afpaling te komen.

1. In der minne

Ook hier zijn er enkele mogelijkheden:

Eenzijdige aanstelling

Wanneer u uw perceel wenst af te palen zal u steeds beroep doen op een Landmeter-Expert. Deze zal in eerste instantie uw perceel opmeten om vervolgens een grensonderzoek te doen. De bevindingen worden in een opmetingsplan gegoten die de geïnterpreteerde grenzen weergeeft. Indien de grenzen effectief vastgelegd moeten worden conform de afpaling, dan dient uw nabuur met deze interpretatie akkoord te gaan door middel van het plan te handtekenen.

Wanneer uw nabuur niet akkoord gaat met het voorliggende plan, kan hij deze eventueel staven met andere stukken, waardoor het plan enigszins gewijzigd kan/moet worden. Indien uw nabuur niet akkoord gaat met de bevindingen dan staat het hem vrij zelf een Landmeter-Expert aan te stellen die zijn rechten verdedigt in de zaak. Beide Landmeters kunnen de zaak in der minnen proberen te beslechten zodoende verdere stappen onnodig zijn. Indien dit niet het geval is of uw nabuur wil niemand aanstellen, dan zal u de zaak aanhangig moeten maken bij het Vredegerecht.

“Dubbel” aanstelling

U en uw nabuur hebben besproken om de grens af te palen. Echter geen van beiden weet exact waar de grens ligt en u wil deze toch laten uitmeten. Jullie samen kunnen één landmeter aanstellen die de opmeting doet, het grensonderzoek uitvoert en hiervoor een plan opmaakt waarop de grens wordt vastgelegd. Beiden gaan bij de aanstelling van de landmeter akkoord met de bevindingen die de Landmeter zal doen. en zullen elk voor de helft de kosten dragen.

2. Gerechtelijke Afpaling

U en uw nabuur komen er niet uit, maar u wenst uw erf af te sluiten en besprekingen met uw buur leiden tot niets. Dan zal u het initiatief moeten nemen om dit aanhangig te maken bij het Vredegerecht. De rechter zal uw nabuur in de zaak oproepen en zal tevens een expert aanstellen die een grensonderzoek zal voeren.

U kan zicht het best laten bijstaan door een advocaat én technisch raadsman (Landmeter) om op een correcte manier te argumenteren.

Op het einde van de gerechtelijke afpaling zal de Vrederechter een uitspraak doen over de grens en zal deze vastleggen in een vonnis.

onteigeningen

Onteigeningen kaderen in het algemeen belang. Zo kan het zijn dat er een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) werd opgemaakt om een industriezone in te richten. Als u een van de eigenaars bent die in dit RUP gelegen zijn, dan kan het voorvallen dat een overheid (gemeente, provincie, gewest of federaal) uw gronden onteigent zodoende het RUP ontwikkeld kan worden.

Vaak worden deze onteigeningsvergoedingen in der minne overeengekomen. Indien u niet akkoord gaat met de onteigeningsvergoeding die de overheid u wenst te betalen, dan zullen zij dit aanhangig maken bij de rechtbank.

De bevoegde rechter zal in eerste instantie een expert aanstellen om de onteigeningsvergoedingen te berekenen. Echter kan elke partij argumenteren waarom zij vinden dat de onteigeningsvergoeding meer of minder moet zijn. Daarom is het uitermate belangrijk dat u zich laat bijstaan door een advocaat en eventueel een technische raadsman (landmeter-expert) zeker aangezien het hier over onroerende goederen gaat.